Prodaja nekretnine I

Proces prodaje nekretnine u Srbiji donekle se razlikuje od prodaje nekretnine u Australiji pa ću ja, ukratko napisati kako to ide u nadi da će nekome biti od koristi. Pre svega potrebno je da imate agenta koji će vašu nekretninu prodati. Obzirom da dosta nekretnina u Srbiji, a naročito u području Beograda, nije uknjiženo, sada je na snazi zakon koji zabranjuje notarima da overavaju takve ugovore. Dakle, ako nekretnina nije uknjižena, prodaja za sada nije moguća.  Naravno, tu ima izuzetaka, ali generalno, još uvek nije moguće overiti kupoprodajni ugovor za ne uknjiženu nekretninu.

Dakle, ako prodajete uknjiženu nekretninu potrebno je da ovlastite agenta koji je registrovan u ministarstvu trgovine, turizma i telekomunikacija (mtt.gov.rs) Direktan link je http://195.222.96.215/registarposrednika/#/registry-search.

Važno je da imate registrovanog agenta zbog toga što agenti imaju uobičajene kanale prodaje, a možda imaju i nekog potencijalnog kupca u vidu. Bilo bi dobro da dobijete preporuku od nekoga jer, agenti kao agenti, svako ima svoju priču, a značajno različite rezultate. Iako agenti imaju svog advokata za pripremu ugovora i ostale pravne radnje, a sve je to uključeno u proviziju, uglavnom od 2% od ukupne cene, moja iskustva su takva da je dobro da angažujete i svog advokata i unapred se dogovorite koje usluge će vam raditi i po kojoj ceni. To što agent ima svog advokata neka vas ne zbunjuje jer u principu oni štede na svakom koraku pa tako u praksi izbegavaju stvarno angažovanje advokata i koriste tipske ugovore. U Srbiji su ugovori vezani za kupoprodaju nekretnina sve samo nisu tipski. Svaka nekretnina je na neki način specifična, svaka transakcija je drugačija, a o svemu se mora voditi računa i ne sme se štedeti na ovakvim stvarima.

Možda će vam rođaci i prijatelji savetovati da oni za vas prodaju nekretninu, da ne treba agent, da ne treba advokat da to sve notari rade i slično. Možda će vam pasti na pamet da to uradite sami obzirom da u vreme interneta sve možete sami. Više je razloga zašto to nije dobra ideja, a pre svega što će se na privatni oglas svakako javljati gotovo isključivo agencije. Ponekad će se isti predstavljati kao pravi kupci, a možda će vam davati i pogrešne informacije. Svakako je ovde potreban oprez. Najmanji je trošak platiti nekoliko stotina evra advokata da dobro proveri ugovor, da kontaktira sa notarom oko overe, ali da uradi još neke stvari nakon završetka kupoprodaje o čemu će biti reči u nastavku. Sa agentom dogovorite da završi prodaju, a sa advokatom da isprati ugovor i pravne stvari. Nikako nije dobro da agencija sve radi, iako je to uključeno u agencijsku proviziju. Agent i advokat treba da su različita lica, da ne pripadaju istoj kući da tako kažem jer vi imate za cilj da zaštitite svoj interes. Kao i svagde, u Srbiji profesionalci jedni drugima ulaze u posao, iako je tu zakonodavac regulisao dosta toga, ipak u praksi se često dešava da agencija pravi ugovore, a da sa druge strane, neki advokati traže kupce.

Kada dogovarate posao kako sa agencijom tako i sa advokatom tražite da se definiše šta je čiji posao i stavite to u neku formu, ugovor ili barem da se to jasno precizira putem elektronske pošte. Pri samom dogovaranju insistirajte na prometnom izveštavanju. U današnje vreme brze komunikacije zaista nema opravdanja za praksu koja je uobičajena u Srbiji, a ogleda se u tome da ne dobijate pravovremenu informaciju od profesionalaca koje ste angažovali. Uvek tražite izveštaj, kratak i jasan, ali pravovremen. Ljudi su dosta neažurni i morate ih podsećati da vas obaveštavaju o svemu. Ako to ne tražite kod dogovaranja usluge, gotovo sigurno to nećete dobiti, a to je izuzetno važno.

Oko cena nekretnine koju prodajete, agenti će u principu reći cenu iznad tržišne da sa njima potpišete ugovor o posredovanju. Ugovori su uglavnom ne-ekskluzivni tj. potpisuju se sa više agencija. Logično jeste, ali nije praktično. Kada potpišete sa više agencija onda se često dešava da niko ništa ne radi već čekaju da im se kupac javi na manje, uglavnom besplatne oglase koji po definiciji nisu baš vidljivi. Tu treba da insistirate na plaćenim oglasima, da vas se, kao nalogodavca obaveštava o interesu potencijalnih kupaca. Važno je da se sa jedne strane ne mešate u posao agenta, a sa druge strane da budete informisani. Takođe nemojte pokušavati dobiti popust od agenta za uobičajenih 2% od kupoprodajne cene. Ako i dobijete popust to će svakako biti na uštrb kvaliteta posredovanja. Isto važi i za advokatske usluge. Naprosto nemojte da štedite na pogrešnom mestu jer to bude skupo.

Iako svaki agent ima svoju neku taktiku prodaje nekretnine kao i ovde, u Srbiji je važno da znate da oglašene cene, odnosno tražene cene, nude prilično više od konačnih cena. Često prodavci testiraju tržište tko što postave cenu koja nije realna. Znajući to, u slučaju da ste kupac, možete komotno ići sa dosta nižom ponudom od tražene cene i neretko takva ponuda će biti ozbiljno razmatrana od prodavaca, a često i prihvaćena.