Prodaja nekretnine II deo

Kada ste potpisali ugovor o posredovanju i kada se sa registrovanom agencijom dogovorite oko početne cene, a predlažem da svakako u početku idete nekih 10% do 15% iznad realne, očekivane cene, važno je da oglašavanje bude u najposećenijim sajtovima (halo oglasi, 4zida, nekretnine.rs) te da bude premijum oglašavanje. Insistirajte na tome, da to uđe u ugovor o posredovanju, da taj deo plaća agent, da to bude deo agencijskog troška, uključenog u proviziju od 2%. Pratite to, oglašavanje je ključ. To što će vam agencija moguće reći da oni imaju svoju bazu, da imaju kupca, to ne znači mnogo. Moja su iskustva da uglavnom nemaju, a ako i imaju to ne vredi puno. Potrebno je da agencija oglašava i da to bude plaćeno oglašavanje, njihov neki doprinos, njihova garancija vama da to rade kako treba i sa ciljem da se stvarno proda.

Nemojte se puno oslanjati na to da će agencija možda i od kupca naplatiti proviziju u istom iznosu od 2% kao i od vas kao prodavca. Prvo, to uglavnom nije tako jer se na i na agencijske oglase  javljaju druge agencije koje takođe „imaju“ kupce, m šta to značilo. Uglavnom, agenti koji dovedu kupca bivaju plaćeni od strane tog istog kupca, a vi svog agenta platite njihovih 2% čak iako mislite da će ista agencija naplatiti i od kupca i od vas. Važno je da se uradi dobar posao.

Ako na početnu cenu, koja je dakle viša od realno očekivan za 20%, nema interesa, za nekih 15-20 dana idite sa nižom cenom za oko 5% i novu seriju plaćenih oglasa. Tu taktiku koristite do trenutka do kada je prodaja vama kao prodavcu isplativa ili do trenutka kada se jave stvarno zainteresovani kupci. Ako imate stvarnu želju da prodate nekretninu, moje iskustvo za snižavanjem cene i jačim oglašavanjem idete do same prodaje. Sve ostalo je negiranje realnosti i neminovnosti tržišta. Naravno, sa agencijom pri potpisu ugovora o posredovanju, trebate ugovoriti pravo da se predomislite ako željena cena nije postignuta bez penala ili samo uz plaćanje stvarnih troškova oglašavanja.

Kada ste našli kupca i kada ste prihvatili ponudu tada treba da uključite advokata. Kapara, koja je u principu 10% kupoprodajne vrednosti ide prodavcu na račun. Smatra se da je posao završen sa stanovišta sigurnosti prodaje. Dalje bi posao treba da vodi advokat, a ne agent mada je uobičajena praksa da sav posao vodi agencija. Moja su iskustva da to nije dobro, a razloge sam pomenu u prošlom broju.

Konačno ste uspeli, odnosno vaš advokat je uspeo da dogovori datum overe ugovora. Da ne bude zabune, u Srbiji se ugovor overava kod notara, a u retkim situacijama i to uglavnom u manjim mestima i kod Suda. Sa overenim ugovorima kupac ide u svoju banku i na osnovu overenog kupo-prodajnog ovlašćuje transfer sa svog računa na vaš račun koji je kod iste banke (poželjno) ili kod neke druge banke, sa sedištem u Republici Srbiji. Bilo je slučajeva u praksi kada su prodavci hteli da vide pare na svom računu pre nego bi potpisali ugovor o kupoprodaji, bojeći se prevare. Od uvođenja notara prevara nije moguća. Naime, ni tehnički nije moguće da dobijete pare pre overe ugovora, jer banka ne može ovlastiti transfer sa računa kupca na račun prodavca ukoliko ugovor nije overen. Ima tu još jedan mehanizam zaštite za vas kao kupca, naime vaš advokat će sa notarom dogovoriti još jednu formu da vi potpišete nakon što ste primili pare. Ta potvrda je vaša apsolutna sigurnost da se stan ne može uknjižiti na kupca pre nego vas je isplatio u celosti. Dakle kada dobijete pare, potpisujete tu potvrdu i dajete je kupcu koji istu opet nosi kod notara, ovaj puta bez vas, i dobija zeleno svetlo da se nekretnina može uknjižiti na novog vlasnika.

U Srbiji je veliki procenat kupoprodaja u kešu, dakle bez kredita. To značajno pojednostavljuje proces jer se cela transakcija svodi na kupca, prodavca, notara i agenta ili agente, ako i na vašeg zakonskog predstavnika, tj. advokata. Retko je da kupac i prdavac imaju svako svog advokata, ali je mnogo bolje ako jeste tako jer se onda oni lakše dogovore oko stručnih stvari, odredbi ugovora i slično. Vi kao prodavac svakako prepustite posao advokat u agentu, ali tražite da budete informisani na vreme i tačno. Nemojte ulaziti u rasprave sa kupcem, a ni sa agentom kupca, ako takav postoji, već sve prepustite onima koje vi plaćate. Težite ka tome da oni rade za vas, da štite vaše interese. Ovo napominjem jer se često dešava da ljudi u cilju ušteda koriste jednog advokata, jednu agenciju. Nije ni to nemoguće niti pogrešno, ali uveren sam na osnovu iskustva, da je u pitanju štednja na pogrešnom mestu. Kada ste primili pare na vaš račun onda je logično da je sledeći korak da želite ta sredstva prebaciti na primer u svoju banku u Australiji. To je poseban proces, a o njemu pišemo u nastavku, za sedam dana